梅州市“房地一体”农村不动产登记发证
工作问答(一)
按照经省人民政府同意《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》和经市人民政府同意《梅州市自然资源局印发梅州市加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作实施方案的通知》要求，各县（市、区）应开展“房地一体”的农村不动产登记发证工作，此项工作是有效保障农民合法财产权益，促进乡村振兴战略实施，维护农村社会秩序和谐稳定的一项重大惠民、利民工程。为便于广大干部群众学习了解“房地一体”农村不动产登记发证工作相关知识，市自然资源局根据法律法规和国家、省、市有关文件精神，收集群众普遍关心、关注的问题，采用“一问一答”形式，解答供大家参考学习。
1.什么是“房地一体”不动产权证？
答：“房地一体”不动产权证是物权权利归属的凭证。根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》等的规定，将农村宅基地、集体建设用地及其地上的建筑物、构筑物实行统一权籍调查和确权登记后，统一颁发“房地一体”的不动产权证书。
2. “房地一体”确权登记发证和原来的宅基地登记发证有什么区别？
答：原来的宅基地登记只登记了土地，并未对房屋进行确权登记，“房地一体”确权登记是将房屋和土地一起登记。
3. “房地一体”农村不动产确权登记发证有什么好处？
答：《民法典》第209条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
“房地一体”农村不动产登记确权登记发证好处有：一是明晰产权，通过宅基地使用权和住房所有权的权籍调查，确认权属来源，记载登簿，颁发不动产权证书，依法认定农民的合法财产权利。二是“房地一体”的统一登记发证，权属信息更加完整、准确。
4.村民要去哪里申请登记发证，什么时候开始登记发证？
答：只需要配合工作人员对该房屋的权属进行指界，并提供确权登记所需要的身份证、户口本、权属来源等所需材料，在申请材料上签字确认即可。待资料收集齐全并公示后，审查通过即登记发证。
5.办理“房地一体”不动产权证需要提交哪些材料？
答：申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）申请人身份证和户口簿；（二）不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源；（三）房屋符合规划或者建设的相关材料（主要是规划区内的）；（四）不动产调查申请表、宗地图、房屋平面图；（五）其他必要材料。
因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移而申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书或者其他权属来源等资料；（二）依法继承的材料；（三）分家析产的协议或者材料：（四）集体经济组织内部互换房屋的协议；（五）其他必要材料。
6. “房地一体”确权登记发证要不要收费？“房地一体”登记发证有哪些步骤？
答：不收费。权籍调查经费、证书工本费等统一由县（市、区）人民政府承担，不会向群众收取任何费用。“房地一体”登记发证步骤：包括权籍调查、入户丈量、收集资料、公示和经村小组、村委会、乡镇政府审批确认宅基地使用权，以及不动产登记机构颁发证书等步骤。
7.没有权属来源材料的宅基地如何确权登记？
答：根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发（2016〕191号〉和《农业农村部自然资源部关于规范宅基地审批管理的通知》（农经发（2019)6号）有关规定，对于没有权属来源的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体经济组织或村民委员会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议或异议不成立的，由所在农民集体经济组织或村委会并出具证明，经乡（镇〉人民政府审核批准，属于合法使用的，予以确权登记。
8.已经有“三证”（即房屋宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书）的房屋怎么登记？
答：遵循“不变不换”的原则，原证书依然合法有效。如申请“房地一体”登记换发不动产权证书，则收回、注销原证书。
9.“一户多宅”能不能登记？
答：《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本村农民集体经济组织或村民委员会同意并公告无异议或异议不成立的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。对于因继承房屋占用宅基地，形成“一户多宅”的，可按规定确权登记，并在不动产登记簿和证书附记栏进行注记。
10.宅基地确权登记中的“户”如何认定？
答：地方对“户”的认定有规定的，按地方规定办理。地方未作规定的，可按以下原则认定：“户”原则上应以公安部门户籍登记信息为基础，同时应当符合当地申请宅基地建房的条件。根据户籍登记信息无法认定的，可参考当地农村集体土地家庭承包中承包集体土地的农户情况，结合村民自治方式予以认定。
11.宅基地超面积如何登记？
答：农民集体经济组织成员经批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，地方有规定的，按地方规定办理。地方未作规定的，按照《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定的分阶段处理原则办理：
1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。
1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。
对于超出批准面积的宗地，不应以批准面积为指标硬性切割宗地及其地上建筑物，特别是相连在一起的建筑物须按照同一宗地进行权籍调查和测绘宗地图。登记发证时，超过批准面积建设的，超出部分在登记簿和权属证书附记栏中注明。（广东省自然资源厅关于明确“房地一体”农村不动产登记发证工作中宗地划分有关问题的函（粤自然资登记〔2022〕494号））
12.申请宅基地的面积是否有限制要求？
答：按照《广东省土地管理条例》第四十二条：县级以上人民政府应当按照国家和省有关规定落实建设用地指标，合理保障本行政区域农村村民宅基地需求。
农村村民一户只能拥有一处宅基地，新批准宅基地的面积按照以下标准执行：平原地区和城市郊区每户不得超过八十平方米，丘陵地区每户不得超过一百二十平方米，山区每户不得超过一百五十平方米。
13.非本农民集体经济组织成员取得宅基地能不能登记？
答：根据《国土资源部 中央农村工作领导小组办公室 财政部农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，非本农民集体经济组织成员取得宅基地，应区分不同情形予以处理：
(1）非本农民集体经济组织成员，因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权，并办理不动产登记。
(2）非本农民集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
(3)1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明，可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。“国办发〔1999〕39号”文件印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。
14.农村所有宅基地房屋是不是都能确权发证？
答：只要是依法使用集体土地建设的具有永久存续、结构完整的用于居住的房屋，又符合“住宅”要求的，都可以确权发证。但不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建（构）筑物。另外泥砖房等属于征拆范围、“三清三拆”村庄整治范围、三旧改造范围的，暂时不纳“房地一体”的确权登记发证范围。
15.如何保护农村妇女的宅基地权益？
答：《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。
16.农民进城落户后其宅基地能不能确权登记？
答：《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（中发〔2018〕1号）明确要求，依法维护进城落户农民的宅基地使用权、土地承包经营权、集体收益分配权，引导进城落户农民依法自愿有偿退出上述权益，不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。
17.对符合“房地一体”要登记发证的不动产，不动产登记机构审核结果公告包括哪些主要内容？
答：(1)权利人的姓名或者名称、地址;(2)准予登记的土地及其地上房屋坐落、面积、用途、性质、使用权类型和使用期限;(3)权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构公告的其他事项。公告期满，当事人对审核结果无异议，或者异议不成立的，不动产登记部门办理登记。
18.对初始登记公告有异议的怎么办?
答：(1)申请复查。权利人和利害关系人在登记审核结果公告规定的期限内，对公告结果有异议可向县(市、区)不动产登记机构申请复查。申请复查时，复查申请人应提交登记复查申请表、身份证明文件和异议证明文件。(2)复查。不动产登记机构根据使用者、所有者、他项权利者及其有利益者提出的复查内容进行复查。经复查无误的，予以登记;经复查确有差错的，更正后再登记。
19.农民集体经济组织成员之间转让、赠与宅基地上房屋如何确权登记？
答：经宅基地所有权人同意，在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与宅基地上房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。转让、赠与宅基地，申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，参照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体内部转让、赠与协议等材料办理登记。
《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。
20.合法宅基地上房屋没有符合规划或者建设相关材料能不能登记？
答：县级以上人民政府要对未覆盖村镇规划的乡村及未覆盖的时间界限作出认定。房屋建造时所在乡村未覆盖村镇规划的地区，当事人申请宅基地使用权及其地上不动产所有权登记时，可不提供房屋符合村镇规划的审批手续。（市自然资源局印发《梅州市加快推进“房地一体”不动产登记发证工作实施方案》的通知（梅市自然资〔2022〕30号））
21.家里的小孩还没结婚，能不能申请发证，户主年纪大了，能不能办到其他人的名下？
答：申请发证必须符合“一户只能拥有一处宅基地”的规定。小孩满18周岁，无论是否结婚，由户主申请，经农民集体经济组织确认，可单独认定为一户，申请使用并登记其中一处宅基地。户主年纪大了，经家庭其他成员同意，只要符合一户一宅的登记要求，可以登记到其他人名下。
22.换发房地一体不动产权证书时，房屋测量面积与原房屋所有权证面积不一致，如何处理？
答：换发房地一体不动产权证书时，房屋测量面积与原房屋所有权证记载面积不一致的，应当以精度高的测量方法测得的面积为准。运用同种测量方法测量，属于精度误差范围内的，以原房屋所有权证记载面积为准。
23.房子现在还正在建，能不能发证？
答：不能发证，此次登记只对结构完整的已用于居住的房屋进行登记。经依法批准在建的，建好后按正常程序申请登记。
24.非农业户口居民（含华侨）房子能发证吗？
答：非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用权及其地上房屋所有权且权属未发生变化的，经村集体组织或村民委员会认定，可按规定申请登记发证。
25.宅基地批准使用后一直未办理登记，若原批准使用人死亡的，能不能申请登记？
答：宅基地是以“户”分配和使用的，只要“户”中还有其他成员，批准使用人的死亡就不影响该“户”的宅基地使用权，可由现在的户主申请登记。如果“户”中已没有其他成员，按照《继承法》规定，宅基地上房屋可由继承人继承，因继承房屋占用宅基地的，可按规定申请登记，并在不动产登记簿及证书附记栏中注记。
26.同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体不动产登记的，如何处理？
答：同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体不动产登记的，应当区分不同情形进行处理：（1）属于新型农村社区或多（高）层多户农民公寓的，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十三条，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定，办理宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记。（2）属于因继承、分家析产等原因，造成房地权利主体不一致，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地作了明确分割，分割的宅基地经县（市、区）自然资源主管部门认定符合不动产单元划定标准，可以分别办理登记；若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共同共有办理登记。（3）属于存在民事纠纷的，待纠纷解决后予以确权登记。
27.对于同一权利人有多个独立且相近的自然幢，宗地划分原则是哪些？
答：一是若以多个自然幢所在院落范围作为宗地范围的，在权籍调查时应划分为一个宗地，该宗地在权籍调查数据库“宗地基本信息”表中只能存在一条记录。二是若不以院落范围作为宗地范围，而是以每个自然幢各自的占地范围作为宗地范围的，编制同一宗地代码，在“宗地基本信息”表中只能存在一条记录。（广东省自然资源厅关于明确“房地一体”农村不动产登记发证工作中宗地划分有关问题的函（粤自然资登记〔2022〕494号））
按照《广东省“房地一体”农村不动产权籍调查首件成果质量问题汇编》，按一宗处理，宗地还是以房屋墙基为宗地，编制一个不动产单元号，按一宗多幢处理。
28.根据国家法规政策，哪些宅基地、集体建设用地不予登记？
答：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形的，不动产登记机构应当不予登记：（一）违反法律、行政法规的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）规定，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。凡有上述情况的宅基地、集体建设用地，不予登记。
29.纳入文物保护范围的古村落或农村建（构）筑物，如何确权登记？
答：对纳入文物保护范围的古村落或农村建（构）筑物，应本着管理不改变产权归属原则，依法予以确权登记。同时，应在不动产登记簿和证书附记栏注记 “该不动产属于受国家保护的不可移动文物”。
30.利害关系人对宅基地和集体建设用地确权登记结果有异议的，如何处理？
答：利害关系人对宅基地和集体建设用地确权登记结果有异议的，可以按照《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条、八十条、八十二条的规定，申请更正登记、异议登记。对不动产登记结果有异议的，可以依法申请行政复议或提起诉讼。
31.原宅基地证上权利人夫妻有一方过世的情况，但没有分家析产或房屋继承等相关资料，是否可以确权给子女？
答：首先，该户应提供补充的分家析产材料等作为基础依据。其次，原权利人配偶作为第一继承人是否是该户的户主。《民法典》第1061条规定：“夫妻有相互继承的权利”。第1153条规定“夫妻共同所有的财产之中的，遗产分割时，应当先将共同所有财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人财产”。
32.合伙共建的房子可以发证吗？
答：合伙共建的房子，是属于多户使用宅基地合建房屋，以分层、分套方式拥有的，权利人签名确认后，报农民集体经济组织同意的，可确定宅基地使用权为全体权利人共同权属予以确权登记（以楼梯为界的，楼梯作为共有面积，不分摊登记）。但如果合伙人不符合“一户一宅”规定的，不能给予其登记申请资格，仅登记符合条件的合伙人。
33.因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的，如何确定登记权利主体？
答：查明宅基地和房屋历史使用情况和现状后，经农民集体经济组织、村委会认定或提供权属证明材料，明确宅基地使用权和房屋所有权确权登记的权利主体。但应按正常程序，依申请办理“房地一体”不动产确权登记。
34.没有权属来源材料的集体建设用地如何确权登记？
答：《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用，经所在农民集体经济组织或村民委员会同意，并公告30天无异议或者异议不成立的，经乡（镇〉人民政府审核，报县级人民政府批准，予以确权登记。
35.原乡镇企业或村办企业破产、关停、改制等，其原使用的集体建设用地如何确权登记？
答：原乡镇企业或村办企业因破产、关停等不再使用集体土地的，应当按照《土地管理法》第六十六条规定，由农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准后收回集体建设用地使用权。若原乡镇企业或村集体企业因破产、兼并、改制等导致集体建设用地使用权发生转移，现用地单位继续占用且未改变批准用途的，可以提交集体建设用地使用权转移的材料办理转移登记。若现用地单位继续占用该地块且经批准改变土地用途的，申请人还应当提交有批准权的人民政府或主管部门的批准文件等材料。
36.有土地权属来源材料的农村集体建设用地上未报建的房屋的如何确权登记？
答：农村集体建设用地房屋应区分经营性集体建设用地房屋和非经营性集体建设用地房屋。经营性集体建设用地上未报建房屋严格按照法律法规规定依法处理，并办理规划报建和工程报批、施工验收等批准手续后才能确权登记；对文化活动室、卫生站和村委办公楼等集体公益性房屋，在确保安全情况下可参照宅基地相关政策规定办理，具体按照各县（市、区）规定办理。
